法律顾问律师：民法典之典型合同的亮点解读与风险提示

法律顾问律师提供法律咨询：民法典之典型合同的亮点解读与风险提示

主持人：《民法典》自2021年1月1日实施至今一直热度不减，宣讲《民法典》也深入各行行业。我们每周五下午《律师有话说》节目也带着大家学习了很多《民法典》专业知识，但《民法典》法条数量庞大，内容丰富，我们也将继续为听众朋友们深入解读《民法典》，让《民法典》走到群众身边、走进群众心里。今天，我们请来了广东嘉格律师事务所的黄漫洁律师。黄律师，今天为听众朋友带来《民法典》的什么内容呢？

黄律师：主持人好，各位听众朋友下午好。今天的内容是民法典中典型合同的亮点解读与风险提示。首先有必要跟大家解释一下合同编在《民法典》中的重要性。《民法典》一共分为7编，依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，以及附则。那民法典合同编就共计526个条文，约占到民法典条文总数的41.7%，几乎快要撑起整个民法典体量的“半壁江山”，是民法典中条文数量最多、变动幅度最大（其中新增了70个法条）、复杂程度最甚、裁判运用最多（实践中，合同纠纷案件远远多于其他类型的案件）、对经济生活影响面最广的一编。

而合同编又细分为通则、典型合同、准合同，其中典型合同就有19种，今天，我们将对其中的一些典型合同进行解读。

第一类典型合同是买卖合同，买卖合同在日常生活中是最普遍的，小到在市场买菜买肉，大到购置房产和车辆，都是属于买卖合同的范畴。今天我们简单说一下买卖合同中三处亮点内容，第一个亮点是确认无权处分的买卖合同有效。

主持人：这样的吗？出卖人无权处分这个物品，然后买卖合同还有效？这个好像有点难理解。

黄律师：这个是为了强调合同效力优先，也更加凸显诚信原则，我们仔细来解读给听众朋友们听。根据《民法典》第五百九十七条之规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，这个规定是肯定了无权处分不影响买卖合同效力，对于守约方依据合同约定保护己方利益更为有利。

因为一旦宣告合同无效，守约方在合同中的全部内容包括违约赔偿条款等将全部落空，只能依据法律规定追究对方缔约过失责任，而实际情况往往是缔约过失责任比双方约定的违约责任轻很多，违约方多数会通过故意主张合同无效的途径，意图逃脱更严重的惩罚。《民法典》上述规定无权处分的买卖合同有效，那可以充分尊重当事人双方意思表示，在双方发生纠纷时拥有充分依据，也更有利于引导当事人双方通过合同约定更主动保护和行使自身权利。

主持人：那买卖合同的这个亮点部分确实要引起我们的注意，这个跟我们普通百姓的理解是有点偏差的。那黄律师关于买卖合同还有什么亮点呢？因为听了上面这个规定，我已经非常期待接下来的亮点部分了。

黄律师：确实，《民法典》中买卖合同的很多亮点是值得我们注意和学习的。第二个亮点就是限制出卖人的免责约定，规定在《民法典》第六百一十八条，是这样规定的，“当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任”。这个规定有两个层面的内容，一个是在买卖合同订立及履行过程中，如果出卖人和买受人作出减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵的担保责任的约定，那按照自愿原则，应当尊重当事人的意思自治，但是有例外的情况，如果出卖人因故意或重大过失未告知买受人标的物瑕疵时，那属于隐瞒事实真相的欺诈行为，这个是有悖诚信原则，那这个时候出卖人就无权主张减轻或者免除责任，即使他们之前是有过约定的。另外要注意的是，在适用这一条的过程中，主张出卖人存在故意或者重大过失的情形是由买受人承担举证责任，所以如果买受人发现出卖人有故意或重大过失未告知标的物瑕疵的情形，要注重证据的收集。

第三个亮点是明确分期付款解除合同前的催告义务。这个规定在《民法典》第六百三十四条“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同”。这一条规定是增加了关于出卖人主张解除合同前的催告义务，而不能径直主张解除合同。至于催告的形式，这个规定没有作具体要求，口头、书面、电子数据形式的催告的都可以。但解除行为涉及合同关系终止，影响较大，所以建议采取书面方式，方便保留证据。

对于这条规定里面所陈述的合理期限，那何为合理期限，现行规定没有明确。对于出卖人来说，应尽量在发出的催告通知中明确买受人的付款期限，并且这个付款期限要结合合同内容、交易习惯等综合确定，避免日后主张解除合同的时候被法院认定为不符合本条规定的解除条件。

主持人：《民法典》对于买卖合同的亮点还是很多的，也跟日常生活息息相关，所以大家要学习起来，以防吃亏。接下来，黄律师要给我们讲哪一个典型合同呢？

黄律师：接下来一个是租赁合同，这个也是非常普遍的合同，比如房屋租赁合同、机器设备租赁合同等等。今天我们主要讲四个亮点部分。

第一个亮点是明确超期转租不约束出租人，规定在《民法典》第七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”，怎么理解这个法条呢？举个例子，A出租房子给B，出租期限是一年，经A同意，B把房子转租给C，但是约定的租赁期限是一年半，这个时候A是同意转租，但是不知道转租期限超出一年，那超出的这个半年对于B和C是有效的，但是这个半年对于A不产生法律约束力，也就是一年租赁期限届满后，因为A出租给B就只有一年，一年过后A可以要求C返还这个房屋，然后C可以依据跟B的这个转租合同来向B主张违约责任，这个也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。

第二个亮点是买卖不破租赁。《民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这个是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效，这个转让并不限于出租人出售租赁物的行为，还包括赠与、遗赠甚至是将租赁物作为合伙投资等情况，因为上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。简单说就是这个房屋通过某种方式变成其他人的，那这个租赁合同不会受到影响，这个新的所有权人也要受这个租赁合同的约束。

主持人：黄律师，那怎么来确定是租赁在先还是买卖在先？

黄律师：主持人这个问题提得非常好，这个是一个很重要的问题。既然是买卖不破租赁，那就要租赁在先买卖在后，那如何来确定这个租赁起算点就很重要，《民法典》第七百二十五条是以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点，那为什么要以这个占有使用，而不是以租赁合同签订时间来作为起算点，因为在实际生活中，租赁合同的真实签订时间难以确定，而且在现实中也出现了大量的倒签租赁合同去损害房屋买受人利益的情况，所以以租赁合同签订的时间点来确认承租人和房屋买受人的权利哪一个优先，会存在极大的道德风险和引发非常多社会问题。这一改动实际上也对房屋买受人提出了一个新的要求，即在签订买卖合同之前实地调查房屋的实际占有使用状况，否则其权利就有可能被在先占有的租赁所限制。这一改动是明显要增加了买受人的调查成本，但从另一方面表现出房屋更强的住宅属性，而非金融属性，这跟目前国家对于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位也是相符的。

主持人：这个“买卖不破租赁”亮点真的是又深奥又立意长远。那接下来，租赁合同部分还有哪些亮点呢？

黄律师：第三个亮点就是补充了承租人优先购买权内容。《民法典》第七百二十六条第一款规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，也就是现在有个人要买我的房子，出价是100万并且承诺三天内付清全款，那这个条件你承租人能不能接受，如果你能接受，那承租人有优先购买权。但是这里有例外，如果是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，那你承租人就不享有在同等条件下的一个优先购买权，比如我把房子低价买给我的兄弟姐妹，那你承租人这个时候不能说我也要以这个低价来享有这个房屋的优先购买权。因为近亲属之间的房屋买卖与纯粹的房屋买卖关系还是有很大区别，这个里面会夹杂这种亲情关系，可能会体现在低于正常价格出售房屋、延长付款期限等。

主持人：那黄律师如果房东通知承租人以后，承租人一直没回应，也不知道他究竟有没有意思要优先购买这个房屋，那我这个房屋就一直不能卖吗？

黄律师：不是这样的，法律会保护相应人的权利但是这个权利是会有所限制的，这个都是相辅相成的。那根据《民法典》第七百二十六条第二款规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”，这也说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。对承租人优先购买权加以限制也是为了促进经济正常运转，既保护承租人，也相应保护房东。

主持人：那黄律师，如果房东没有履行通知承租人这个义务，直接把房子卖给第三人，这个时候我承租人能不能主张他们之间的房屋买卖合同无效，并且要求房东在同等条件下把房子再卖给我。

黄律师：当承租人优先购买权这个权利遭受侵害的时候，承租人不能因因此而主张合同无效，这个规定在《民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”也就是房东跟这个第三人之间的房屋买卖合同有效，但是你承租人可以要求房东承担一个赔偿责任。这个跟《民法典》合同编鼓励交易的精神是一致的，因为如果宣告房屋买卖合同无效，就会导致恢复原状、浪费财富等后果，不符合效率原则。只要承租人可以证明损失存在，通过赔偿其损失，就足以保障承租人权益，而不必通过宣告合同无效来保障他的权利。

因为时间关系，我今天只讲了《民法典》典型合同中的买卖合同和租赁合同，其他的典型合同之后我会找时间再跟大家继续分享。

主持人：好的，那我们敬请期待之后的内容，今天也感谢黄律师的分享，我们下期节目见。